Plantilla Excel de calculadora Airbnb

Los inversores en propiedades de alquiler con éxito saben que los beneficios se obtienen cuando se compran los inmuebles, no cuando se venden. Pero, ¿Cómo saben los inversores si una operación que están estudiando tiene realmente sentido?

En este artículo responderemos a esa pregunta y a muchas más.

Empezaremos repasando cómo funciona un análisis de propiedades en alquiler, hablaremos de por qué el flujo de caja es fundamental y te daremos dos hojas de cálculo y herramientas gratuitas de análisis de propiedades en alquiler que puedes empezar a utilizar hoy mismo.

(Haz clic aquí si prefieres ir directamente a la descarga de la hoja de cálculo)

Índice
  1. Pasos básicos del análisis de un inmueble en alquiler
  2. Análisis del flujo de caja
    1. Cómo analizar el flujo de caja
  3. Hoja de cálculo simple para el análisis de propiedades en alquiler
  4. Descargar Plantilla Excel Calculadora Airbnb

Pasos básicos del análisis de un inmueble en alquiler

Hay cuatro pasos principales que hay que seguir cuando se hace un análisis de la propiedad de alquiler:

1. Determinar el valor de mercado

Los inversores inmobiliarios disponen de una gran variedad de herramientas para determinar el valor de mercado de una casa:

  • El CMA o análisis comparativo del mercado informa de por qué se han vendido recientemente casas similares y por cuánto se cotizan actualmente
  • Métricas financieras como la tasa de capitalización y el GRM (multiplicador de renta bruta)
  • La regla del 1% establece que el alquiler mensual de una propiedad debe ser igual o superior al 1% del precio de compra: si el alquiler mensual es de 1.000 dólares, la propiedad vale unos 100.000 dólares

2. Calcula el coste de la propiedad

El coste de propiedad y explotación de un inmueble unifamiliar de inversión incluye una serie de gastos como los impuestos, las tasas de gestión y alquiler, los servicios públicos, el mantenimiento y las reparaciones de capital.

Algunos inversores "calculan" los gastos de funcionamiento utilizando la llamada regla del 50%. La regla del 50% supone que los gastos de explotación (excluyendo el pago del principal y los intereses de la hipoteca) serán la mitad de los ingresos brutos. Así, si una casa unifamiliar se alquila por 1.000 $ al mes, los gastos de funcionamiento mensuales serán de 500 $.

Aunque la regla del 50% puede ser una buena herramienta de selección inicial a la hora de elegir posibles inversiones para analizarlas más a fondo, es mejor utilizar los gastos históricos o llevar a cabo una investigación detallada para saber exactamente cuánto costará poseer una propiedad de alquiler.

3. Investiga los alquileres del mercado

Fuentes en línea como Rentómetro, Zillow y RENTCafé son fuentes excelentes para encontrar información sobre los alquileres en tiempo real en casi todos los mercados de EE.UU. Otra buena técnica para investigar los alquileres del mercado es "comprar en secreto" otras propiedades de alquiler de la zona haciéndose pasar por un inquilino.

4. Calcula los costes de rehabilitación y actualización necesarios

Si inviertes en una vivienda unifamiliar de alquiler llave en mano del Mercado Roofstock, es poco probable que tengas que hacer alguna reparación inmediata. Sin embargo, es posible que en algún momento del periodo de tenencia quieras hacer alguna actualización interior o exterior para añadir valor y justificar un alquiler más alto.

Tu administrador de fincas puede ayudarte a obtener varios presupuestos para cualquier trabajo, y también aconsejarte si el gobierno local exigirá que un contratista con licencia haga el trabajo o permitirá el uso de un manitas menos caro.

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Análisis del flujo de caja

Los inversores en inmuebles de alquiler ganan dinero de dos maneras: mediante la revalorización del patrimonio a largo plazo y mediante el flujo de caja durante todo el periodo de tenencia.

Las ganancias de capital crecen más rápidamente cerca del final del plazo del préstamo, porque un mayor porcentaje del pago mensual de la hipoteca se aplica al capital. Históricamente, los precios de la vivienda en EE.UU. también han superado la tasa de inflación.

Así pues, no es descabellado que un inversor inmobiliario que compre y mantenga su vivienda prevea ganancias saludables en su patrimonio.

Sin embargo, como los mercados inmobiliarios también históricamente se mueven en ciclos En el caso de los bienes inmuebles, tratar de cronometrar el mercado y maximizar la revalorización esperando un precio más alto para vender puede resultar a veces contraproducente. Por eso muchos inversores inmobiliarios de éxito se centran en el flujo de caja cuando analizan las propiedades en las que invertir:

  • Los valores de las viviendas unifamiliares que tienen características similares tienden a moverse en la misma dirección, lo que significa que su potencial de revalorización futura es más o menos el mismo
  • La financiación de las viviendas unifamiliares también es similar, por lo que el saldo de capital se pagará más o menos al mismo ritmo, lo que significa que las ganancias de capital al final del plazo del préstamo también serán más o menos las mismas.

Por eso los inversores inmobiliarios comparan el flujo de caja de dos propiedades similares.

Como la ganancia potencial del capital es prácticamente la misma, el flujo de caja se convierte en el factor diferenciador. En igualdad de condiciones, la casa con mayor flujo de caja es la mejor inversión.

Cómo analizar el flujo de caja

El flujo de caja es la diferencia entre los ingresos y los gastos. Aunque esta definición es bastante sencilla, analizar y calcular con precisión el flujo de caja puede ser un poco más difícil.

Esto se debe a que muchos inversores inmobiliarios principiantes son demasiado optimistas. A menudo sobrestiman los ingresos brutos por alquiler y subestiman los costes de explotación, o el verdadero coste de poseer un inmueble de alquiler.

Un buen análisis del flujo de caja incluye:

Ingresos brutos por alquiler

Un gran error que cometen algunos inversores es proyectar que los alquileres siempre subirán año tras año. En lugar de pronosticar un aumento anual de los alquileres en línea recta del 3% (por ejemplo), habla con otros inversores de tu mercado para saber cuáles han sido realmente sus aumentos históricos de los alquileres.

Pérdida de vacantes/créditos

Muchos proformas de flujo de caja utilizan una pérdida por desocupación/crédito del 5% de los ingresos brutos anuales. La desocupación es el tiempo que se tarda en encontrar un nuevo inquilino -o en dar la vuelta a la unidad- cuando la propiedad no produce ingresos. La pérdida de crédito es otra palabra para referirse a las deudas incobrables creadas por los inquilinos que no pagan en su totalidad.

El número de días al que equivale el 5% es de unos 18 días. En lugar de utilizar el 5%, habla con un empresa de gestión inmobiliaria de Roofstock para conocer su opinión sobre el tiempo que realmente se tarda en encontrar un nuevo inquilino. Puede que el 5% sea demasiado bajo o incluso demasiado alto si la demanda de alquileres en el mercado es fuerte.

Gestión de la propiedad

Ya que estás hablando con un administrador de fincas profesional, pregúntale por su estructura de honorarios y averigua qué servicios están incluidos y cuáles pueden generar honorarios adicionales. La norma del sector oscila entre el 8% y el 12% de los ingresos brutos mensuales por alquiler, mientras que otros pueden cobrar una tarifa fija por unidad u ofrecer un descuento a un inversor con varias propiedades.

Se pueden cobrar comisiones adicionales por servicios como el alquiler a un nuevo inquilino y la creación de una nueva cuenta de cliente. Estas comisiones reducen el flujo de caja de la propiedad, pero los inversores principiantes suelen olvidarse de incluirlas en un análisis del flujo de caja.

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Mantenimiento

El mantenimiento incluye el coste de reparar o sustituir elementos como un conducto de fontanería obstruido, volver a colgar la puerta de un armario, sustituir un electrodoméstico desgastado, revisar la climatización o arreglar el tejado. Algunos inversores calculan el gasto de mantenimiento como el 10% del alquiler bruto, mientras que otros propietarios hacen una lista detallada con el coste de las tareas y reparaciones individuales.

La edad de la casa y la demografía del inquilino también afectan al coste de mantenimiento de la propiedad.

Las casas más antiguas -a menos que hayan sido completamente rehabilitadas y actualizadas- suelen costar más de mantener que las de nueva construcción. Los inversores que se dirigen a estudiantes o a inquilinos de la Sección 8 como inquilinos pueden encontrar que los gastos de mantenimiento son mayores que los de los propietarios que alquilan a Millennials con trabajos de alta tecnología o a baby boomers jubilados.

Servicios públicos

Los inquilinos de las viviendas unifamiliares suelen pagar directamente las facturas de los servicios públicos, pero en los inmuebles multifamiliares más pequeños los propietarios suelen pagar el agua, el alcantarillado y la basura y luego repercuten ese gasto en el inquilino.

Aunque el inquilino pague sus propias facturas de servicios, es buena idea consultar con la empresa de servicios local para ver cuáles son las facturas de cada mes.

Una factura de servicios más alta de lo normal podría acabar encareciendo demasiado la propiedad para el inquilino, lo que a su vez genera una mayor tasa de desocupación y un menor flujo de caja. Dependiendo del municipio, algunas empresas de servicios públicos también pueden responsabilizar al propietario de una factura impagada por el inquilino, creando un gasto inesperado en el estado de tesorería.

Cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA)

Ser propietario de una casa que forma parte de una asociación de propietarios también significa pagar una cuota de la HOA, normalmente una vez al mes. Es una buena idea pedir a la HOA una copia de su P&L anual. y balance general.

Esto se debe a que, aunque la cuenta de pérdidas y ganancias de la Asociación de Propietarios pueda parecer sólida, un balance débil significa que la Asociación de Propietarios está descapitalizada y puede tener que emitir una evaluación especial a todos los propietarios de la asociación.

Hipoteca

Los pagos de la hipoteca suelen estar compuestos por el PITI, es decir, el capital, los intereses, el impuesto sobre la propiedad y el seguro. Si el pago mensual de tu préstamo no incluye todas estas partidas, asegúrate de tener en cuenta las que faltan en tu análisis de flujo de caja.

Otros gastos

Esta categoría puede incluir gastos no recurrentes, como las tasas de arrendamiento, el control de plagas, la limpieza de la nieve, la jardinería y los gastos de viaje deducibles de impuestos para los inversores inmobiliarios de larga distancia.

Hoja de cálculo simple para el análisis de propiedades en alquiler

Para ilustrar cómo funciona un análisis de propiedades de alquiler en el mundo real, hemos elaborado una sencilla hoja de cálculo utilizando Google Sheets (pero también puedes descargar una copia en Excel si prefieres utilizarlo):

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Descargar Plantilla Excel Calculadora Airbnb

Descarga ahora esta sencilla hoja de cálculo para el análisis de propiedades en alquiler Airbnb

Otras métricas financieras para medir

Una buena hoja de cálculo de análisis de propiedades en alquiler también permite a los inversores inmobiliarios crear otras métricas financieras clave para ayudar a sopesar los pros y los contras de las opciones de inversión alternativas:

  • Rendimiento en efectivo = Flujo de caja neto anual / Efectivo invertido
  • Tasa de capitalización = NOI (ingresos netos de explotación antes del pago de la hipoteca) / Valor de mercado de la propiedad
  • Multiplicador del alquiler bruto = Valor de mercado / Alquileres brutos anuales
  • Rendimiento bruto del alquiler = Alquiler anual bruto / Valor de mercado